SDO - produkter

Pr. 1. juli 2007 skete der en markant ændring i det danske marked for boligfinansiering. Fra denne dato blev realkredittens monopol på at udstede obligationer med pant i fast ejendom brudt, idet pengeinstitutterne fik mulighed for at udstede obligationer med pant i fast ejendom.

Fællesbetegnelsen for disse lån er et "SDO-lån", omend både produktnavn samt egenskaber kan variere kraftigt fra institut til institut. På denne side er samlet de mest centrale aspekter omkring de nye SDO-lån, som bør have enhver låntagers interesse.

Når talen falder på ”SDO”-lån, så betyder det helt konkret et boliglån, der er finansieret (også kaldet fundet) ved salg af Særligt Dækkede Obligationer, eller SDO’er. Disse SDO’er er sikret ved pant i fast ejendom. Skulle låntager mod forventning ikke være i stand til at betale på lånet, kan investor (via det finansielle institut) begære låntagers hus på tvangsauktion og kan derigennem inddrive det skyldige beløb. Investor har derved maksimal sikkerhed for sin investering i obligationen.

På nuværende tidspunkt er der kun kommet få nye produkter på markedet, der baserer sig på SDO. Disse produkter er en videreførelse af de prioritetslån, der allerede kendes i dag, blot med en marginalt bedre lånerente. Når først helt nye låneprodukter lanceres, forventes det at det enkelte boliglån varierer betydeligt på tværs af pengeinstitutter, både i forhold til lånets konstruktion samt pris, herunder renter og gebyrer.

SDRO er en forkortelse for Særligt Dækkede Realkredit Obligationer, og kan også bruges til finansiering af boliglån på samme måde som SDO. En SDRO kan ikke udstedes af et pengeinstitut, men kun af et realkreditinstitut. Der ligger derfor en signalværdi i selve betegnelsen SDRO.

Det, der rent teknisk skiller SDO fra SDRO er bl.a. de objekter, der kan ligge til sikkerhed for obligationerne. Som sikkerhed for en SDO kan anvendes fast ejendom, skibe, statsobligationer mv. Som sikkerhed for en SDRO kan kun anvendes fast ejendom samt udlån til offentlig myndighed. En SDO kan derfor betragtes som en mere anvendelig obligationstype, hvorfor denne sikkert vil blive den mest fremherskende obligationstype i det danske obligationsmarked.

Herunder kan du læse om de mest centrale punkter omkring SDO’er. Fokus er lagt på de punkter, hvor SDO’er adskiller sig fra de realkreditobligationer, der hidtil har været benyttet som grundlag for boligfinansiering.

• Flere udbydere: Pengeinstitutterne får mulighed for at udstede obligationer med pant i fast ejendom (SDO). Realkreditinstitutterne får mulighed for at udstede både SDO og SDRO.
  
  
• Løbende overvågning af pantets værdi: Hidtil har et realkreditlån kun skulle overholde boligens belåningsgrænse på op til 80% på selve udbetalingstidspunktet. Fremover skal boligens værdi løbende overvåges, for at sikre at lånet holder sig ind for den maksimale belåningsgrænse. Falder ejendommen i værdi, således at belåningsgrænsen overskrides, skal penge- eller realkreditinstituttet stille supplerende sikkerhed overfor investor. Denne sikkerhed kunne eksempelvis være statsobligationer eller lignende.
  
  
• Løbetid og afdragsfrihed: Ved et SDO-lån stilles der ikke længere krav om en maksimal løbetid på 30 år. Lånene kan derfor i princippet løbe 50 år, 100 år eller mere. Samtidig forsvinder det hidtil gældende krav om maksimal 10 års afdragsfrihed, såfremt det ydede lån befinder sig inden for 70% af belåningsværdien på boligen (75% fra 1. juli 2009). Ligger lånet mellem 70%-80% (75%-80% i 2009), vil der udelukkende kunne ydes 10 års afdragsfrihed.
  
  
• Adskilt lån og funding: Der stilles ikke længere krav om et 1:1 forhold mellem lån og funding, hvilket til dagligt er kendt som balanceprincippet. Derved kan låntager opleve, at han ikke længere har mulighed for at se de bagvedliggende obligationer, der ligger til grund for lånet. En direkte konsekvens heraf er en ringere gennemsigtighed for låntagere, da SDO-lån i højere grad vil være baseret på individuel kreditvurdering i forhold til de standardiserede obligationsvilkår, som vi kender det i dag.
  
  
• Indfrielse: I relation til indfrielsesmuligheder har der ikke været specificeret konkret, hvordan dette kunne/skulle ske. Af "Betænkning over Forslag til lov om ændring af lov om finansiel virksomhed og forskellige andre love" fremgår det dog, at forligspartierne bag SDO-lovgivningen forventer nogenlunde samme indfrielsesvilkår, som det kendes i dag. I tilfælde med adskilt lån og funding, skal indfrielse ske til kurs 100. Viser det sig at de finansielle udbydere ikke opfylder denne forventning, er forligsparterne klar til at lovgive herom.
  
  
• Tinglysning: Et pantebrev, der ligger til sikkerhed for et SDO-lån, skal tinglyses på samme måde som i dag. Men ønsker man senere at lægge lån om, slipper man for at betale fornyet tinglysningsafgift på pantebrevet, sålænge et nye lånebeløbet kan indeholdes indenfor den oprindeligt tinglyste hovedstol. Dette betyder en væsentlig udgiftsreduktion for låntager ved omlægning af lån.
  

De nye boliglån baseret på SDO’er forventes at få både positive og negative konsekvenser i relation til dig som låntager.

• Positivt: På den positive side forventes det at pengeinstitutternes mulighed for at udstede obligationer, sammen med introduktion af udenlandske låneprodukter, vil skabe øget konkurrence på markedet for boligfinansiering, hvilket vil komme dig som låntager tilgode, både i form af individuelt tilpassede produkter samt prisen på lånet.
  
  
• Negativt: På den negative side, vil lånene blive mindre gennemskueligt. Således kan du opleve at dig og din nabo kan opnå forskellige rentevilkår for nøjagtig samme produkt, alt afhængig af jeres forhandlingsevne.

Det er dog vigtigt at holde sig for øje, at nyudviklede SDO-lån endnu ikke er kommet på hylderne, og derfor kan visse af de fremsatte påstande afvige herfra. Det ligger dog klart at der stilles endnu større krav til dig som låntager om at overskue og gennemskue de mange låneprodukter og finde det lån, der er bedst for dig. Ud over det ligger der en øvelse i at opnå større resultater på prissiden (renter og gebyrer) gennem individuel forhandling. bofi.dk kan hjælpe dig med begge dele, således at du sikres det bedste lån til den bedste pris.